È possibile vendere una casa che non è regolarmente accatastata? La domanda è piuttosto frequente, considerato che sul mercato immobile italiano non sono pochi gli appartamenti che non sono in linea con quanto dichiarato nella planimetria catastale e che presentano difformità e abusi più o meno significativi.
Come comportarsi in questi frangenti? È comunque possibile vendere un immobile che non è accatastato o bisogna procedere prima a una regolarizzazione di ogni divergenza rispetto a quanto denunciato in Catasto?
Cos’è l’accatastamento dell’immobile
La prima cosa che vogliamo condividere è il fatto che l’accatastamento è un processo con cui si mira a identificare il fabbricato comunicando alcuni dati di base e la rendita fiscale e, insomma, contribuendo a costituire quella che è una sostanziale carta di identità dell’immobile.
Al termine di un procedimento curato da un tecnico abilitato, come un ingegnere, un geometra o un architetto, si otterrà un documento utile per attribuire le caratteristiche di agibilità e abitabilità al bene, oltre che un supporto fondamentale per il calcolo delle tasse sull’immobile.
Per quanto riguarda invece i momenti in cui l’accatastamento si rende obbligatorio, questi sono legati sia alla costruzione di nuovi immobili (in questo caso l’accatastamento serve anche da censimento della proprietà e di attribuzione del valore fiscale iniziale) sia agli interventi modificativi, come le ristrutturazioni, gli ampliamenti, i restauri e i cambi di destinazione d’uso.
Tutti gli immobili devono essere accatastati?
Ad ogni modo, non tutti gli immobili devono essere accatastati. Le seguenti tipologie sono state infatti escluse dall’obbligo di accatastamento sulla base del decreto MEF n. 28/1998:
- manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
- serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
- vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
- manufatti isolati privi di copertura;
- tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
- manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
- fabbricati in corso di costruzione-definizione;
- fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);
- beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.
Vendere un immobile non regolarmente accatastato
Tutto ciò premesso, condividiamo come non sia possibile procedere alla vendita di un immobile se questo non è regolarmente accatastato, se l’intestazione catastale non è coerente con la realtà e se la planimetria catastale non raffigura esattamente lo stato di fatto dell’immobile. Anche i dati caratteristici dell’immobile (consistenza, rendita catastale, ecc.) devono risultare aggiornati.
Ricordiamo anche che la mancanza della dichiarazione di conformità catastale determina la nullità dell’atto di compravendita e che il venditore potrebbe in questo caso essere tenuto a corrispondere il risarcimento al compratore.
Insomma, chi vende prima del rogito ha l’obbligo di verificare la situazione catastale e rilasciare una dichiarazione attestante la corrispondenza tra i dati catastali, le planimetrie catastali e lo stato dell’immobile. In altri termini, se l’appartamento non dovesse corrispondere a quanto presente in Catasto, prima della compravendita bisognerà regolarizzare le difformità e ricostituire una coerenza tra planimetria e stato effettivo dell’immobile.