L’acquisto della prima casa rappresenta un momento importante nella vita di molte persone, un passo significativo che per molti acquirenti è possibile solo grazie a un finanziamento bancario. In questo articolo, esploreremo i passi fondamentali per ottenere un mutuo per l’acquisto della prima casa.
Chi può richiedere un mutuo?
L’accesso a un mutuo per la prima casa richiede una base finanziaria solida. Di norma, le banche richiedono che la busta paga sia almeno il triplo della rata mensile. Questo assicura al mutuatario la capacità non solo di coprire il rimborso del finanziamento, ma anche la gestione di tutte quelle altre spese che normalmente si possono presentare nella sua quotidianità.
La banca oltre a valutare lo “storico creditizio” del richiedente, analizzando eventuali ritardi nei pagamenti di precedenti di finanziamenti attraverso le informazioni fornite dalla Centrale Rischi Interbancaria e da società private come CRIF, valuta anche le caratteristiche dell’immobile che verrà dato a garanzia del mutuo.
Quali garanzie richiede la banca?
Oltre a un reddito che possa coprire la rata del mutuo, la banca richiede anche un’altra garanzia: l’ipoteca sulla prima casa. In questo modo l’istituto di credito, nel caso in cui il prestito non dovesse essere restituito, potrà pignorare l’immobile e, tramite un’asta giudiziaria, soddisfarsi sul ricavato.
È importante sottolineare che la presenza dell’ipoteca non trasferisce la proprietà della casa alla banca, che rimane in capo al mutuatario, ma funge solo da garanzia per il mutuante.
L’iscrizione dell’ipoteca viene riportata nei registri immobiliari e solitamente rappresenta il doppio dell’importo prestato, e scade automaticamente dopo vent’anni. Nel caso di mutui con durata superiore ai venti anni sarà la banca a provvedere al suo rinnovo, che ha pure l’obbligo di cancellarla nel momento in cui il mutuo viene estinto.
Che mutuo scegliere
La scelta del è mutuo una fase delicata. Un indicatore chiave da tenere in considerazione è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale): si tratta di una misura percentuale che comprende tutti i costi collegati al finanziamento.
L’altro aspetto da prendere in considerazione nella scelta è legato al tasso. Bisognerà decidere se optare per un tasso fisso o uno variabile, con quest’ultimo mediamente più conveniente ma fortemente legato alle oscillazioni dell’inflazione.
Il Fondo di Garanzia per i mutui sulla prima casa
Per facilitare l’accesso al credito è stato istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze il Fondo di Garanzia per i mutui sulla casa, gestito dalla Consap.
Ecco alcuni dei requisiti necessari per accedervi:
- il mutuatario non deve essere proprietario di altri immobili, ad eccezione di quelli acquisiti per successione o concessi in comodato d’uso gratuito;
- l’immobile oggetto di acquisto non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/;
- l’importo massimo finanziabile è pari a Euro 250.000,00;
- il tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) vigente.
Quanto costa un mutuo sulla prima casa?
Oltre agli interessi, ecco una lista delle spese legate alla sottoscrizione di un contratto di mutuo:
- costi legati alla concessione ed erogazione del mutuo: spese di istruttoria della pratica, spese di perizia, spese notarili, imposta sostitutiva, costi assicurativi;
- costi legati al rimborso del mutuo: interessi passivi, commissioni per l’incasso delle rate, spese di gestione della pratica;
- altri costi: interessi di mora in caso di ritardo nei pagamenti, spese di recupero crediti e penali di estinzione anticipata.
La concessione del mutuo
Dopo aver ricevuto tutti i documenti necessari e aver valutato il merito creditizio del richiedente, la banca si impegna a concludere l’istruttoria e a comunicare la decisione finale sul mutuo. Tuttavia, prima di rilasciare la delibera definitiva, la banca completa un’analisi dettagliata sull’immobile che funge da garanzia.
Per fare ciò, la banca affida l’incarico a un perito di effettuare un sopralluogo sull’immobile e di redigere una perizia di valutazione, e si coordina con il Notaio scelto dal richiedente per ottenere una relazione dettagliata sull’immobile, nota come Relazione Notarile Preliminare (RNP).
La RNP include dettagli come l’identificazione delle parti coinvolte nel mutuo, i dati dell’immobile offerto come garanzia ipotecaria, un elenco delle transazioni di proprietà degli ultimi vent’anni e informazioni su eventuali gravami pregiudizievoli o iscrizioni.
Questa fase rappresenta l’ultimo step prima della definitiva approvazione ed erogazione del mutuo.
L’entità del mutuo
La banca non può concedere un mutuo superiore all’80% del valore dell’immobile secondo la valutazione effettuata dal proprio perito. Chi desidera ottenere un importo superiore deve fornire ulteriori garanzie, come una seconda ipoteca o la garanzia di un fideiussore (garante).
La stipula dell’atto di mutuo
Dall’iniziale presentazione della richiesta di mutuo alla sottoscrizione dell’atto di mutuo da parte del richiedente, del funzionario rappresentante l’istituto di credito e del notaio, possono passare dai 40 ai 120 giorni.