Nelle operazioni di compravendita immobiliare è molto diffusa la pratica di accompagnare la proposta di acquisto a un assegno in favore del venditore, a titolo di caparra: un versamento di una somma di denaro che svolge un’importante funzione di garanzia e che permette di confermare la volontà di acquistare l’immobile da parte del promissario compratore.
Ma come funziona esattamente la garanzia della caparra immobiliare?
Diverse tipologie di caparra: a ciascuna il suo scopo
Per prima cosa, è bene distinguere la caparra confirmatoria (che è quella cui generalmente ci si rivolge nel momento in cui si realizza una trattativa di compravendita immobiliare), dalla caparra penitenziale.
Nel primo caso (caparra confirmatoria) abbiamo un istituto disciplinato dall’art. 1385 c.c., che lo definisce come una somma di denaro che l’acquirente versa per garantire il suo impegno all’acquisto. Ne deriva che se cambia idea e non acquista più l’immobile, perde la cifra disposta come caparra. Se invece è il venditore a tirarsi indietro, allora il compratore riceverà un importo che corrisponde al doppio di quanto incassato.
Di contro, nel secondo caso (caparra penitenziale) ci troviamo dinanzi a una somma di denaro concordata tra le parti, che deve essere corrisposta solamente in caso di recesso dal contratto.
Vi è poi un’altra differenza, non certo irrilevante. In caso di caparra confirmatoria, infatti, nell’ipotesi di rinuncia alla compravendita da parte del venditore, il compratore può ricorrere al giudice affinché determini un adempimento della prestazione in capo alla controparte. La possibilità di ricorrere al giudice non è invece ammessa con la caparra penitenziale, con la conseguenza che il rapporto si considererà risolto con la cessione della caparra.
Si tenga anche conto che spesso nella prassi immobiliare alla firma del preliminare la somma versata dal promissario acquirente non costituisce una caparra, ma un semplice acconto che sarà scorporato dal prezzo dell’immobile al momento del rogito. In questo caso, all’acconto non potrà evidentemente essere richiesto di assolvere alle stesse funzioni della caparra, qualificata come sopra.
A quanto ammonta la caparra immobiliare
La legge non stabilisce l’ammontare della caparra immobiliare, con la conseguenza che il promissario acquirente potrà scegliere di corrispondere l’importo che ritiene più opportuno. Per ipotesi, potrebbe anche scegliere di avanzare una proposta di acquisto senza che questa sia accompagnata da alcuna caparra.
In ogni caso, è evidente che la funzione della caparra sia anche quella di rafforzare la garanzia per tutte le parti in contratto: se infatti non fosse prevista alcuna caparra, vorrebbe dire che ciascuna delle parti potrebbe ritirarsi dall’impegno in qualsiasi momento e senza alcuna sostanziale penalità.
Ciò premesso, la prassi delle trattative immobiliari fa sì che di solito sia pari al 10% il valore della caparra sul bene transato.
Cogliamo infine l’occasione per ricordare che per stipulare una proposta di acquisto o un contratto preliminare tra privati non è necessario ricorrere a un notaio, ma come il ruolo di un professionista in questa fase sia già molto utile per accompagnarsi lungo il soddisfacente completamento di tutta l’operazione.