L’abuso edilizio è un reato riferito alla realizzazione di un intervento edilizio, in difformità edilizia. Naturalmente, non tutto ciò che è creato in difformità edilizia è un abuso sanzionabile, in senso stretto.
Stando a quanto previsto dall’art. 34 bis, comma 1, del Testo Unico sull’Edilizia, “il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”.
In altri termini, costituiscono abusi edilizi rilevanti gli interventi che modificano l’unità abitativa in misura superiore al 2% rispetto alla planimetria che è stata depositata in Comune.
Le sanatorie
Uno dei modi più efficaci per sanare un abuso è quello delle sanatorie, provvedimenti che permettono di rimediare agli errori commessi in materia di abusivismo o, in altri casi, “ereditati” su proprietà di cui si è diventati titolari.
La sanatoria consente infatti di sanare la difformità attraverso il pagamento di una sanzione e l’intervento di un professionista che produrrà tutti i documenti tecnici necessari per poter procedere alla sistemazione dell’abuso.
Evidentemente, non tutte le difformità sono sanabili: lo sono, in estrema sintesi, solamente le opere che sono concesse dalla normativa vigente e dai regolamenti locali. Se invece l’abuso non rientra nelle possibilità e nei limiti dei vincoli, allora sarà necessario procedere alla demolizione.
Il condono
Un’altra opportunità è quella del condono, un provvedimento particolare con cui lo Stato – mediante una legge ad hoc – permette la cancellazione di ogni difformità presente su un immobile, dietro presentazione di specifica documentazione.
Contrariamente alla sanatoria, in questo caso per fruirne bisogna attendere l’emanazione di una legge statale, sulla cui previsione non vi è certezza. In tempi recenti, sono stati emanati tre diversi condoni (1985, 1994 e 2003) in cui i soggetti interessati hanno potuto condonare le difformità, sempre nel rispetto dei requisiti indicati nei provvedimenti.
Considerata l’aleatorietà di questi provvedimenti (in altri termini, potrebbe non aprirsi più una finestra temporale per il condono, o aprirsi solo tra molto tempo), non è certamente questo il percorso preferenziale per poter regolarizzare un abuso su un proprio immobile.
Come sapere se un abuso è sanabile
Considerata la complessità tecnica del tema, molte persone non sono nemmeno consapevoli di disporre in casa di abusi edilizi. Si pensi a tanti casi in cui una persona eredita un immobile o ignora le normative urbanistiche che, dal canto loro, sono peraltro piuttosto intricate ed eterogenee.
Dunque, molto di frequente si viene a conoscenza della presenza di un abuso solamente nel momento in cui si procede a lavori di ristrutturazione o se si decide di vendere un immobile. In entrambi i casi è infatti richiesta la conformità della situazione di fatto con le planimetrie catastali e quelle depositate in Comune, ed è proprio in questo momento che potrebbero sorgere delle cattive sorprese per il proprietario immobiliare che, inevitabilmente, si troverà a fare i conti con abusi potenziali o effettivi.