Nel momento in cui si presenta una proposta per l’acquisto di un immobile o si sottoscrive un contratto preliminare di vendita (compromesso) si è soliti anticipare una somma di denaro a titolo di caparra.
La caparra è dunque una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili che una parte (promissario acquirente) consegna all’altra parte (venditore) nel momento della conclusione di un contratto a titolo di reciproca garanzia: se infatti si verifica un inadempimento o il recesso di una delle parti dagli impegni sottoscritti, la caparra funge da risarcimento immediato, da garanzia per il venditore e per l’acquirente.
Caparra confirmatoria
Se quanto sopra è chiaro, purtroppo non lo è il fatto che quando si parla di caparra si fa frequente confusione tra due fattispecie che sono simili, ma molto diversi per gli effetti che possono produrre. In altri termini, a seconda dell’accordo fra le parti la caparra potrebbe costituire una garanzia generica contro l’inadempimento (confirmatoria) oppure valere come una sorta di indennizzo per il recesso (penitenziale).
Il primo caso, quello della caparra confirmatoria, è sicuramente il più diffuso: una parte consegna all’altra una somma di denaro a conferma del vincolo assunto e, nel caso in cui il contratto definitivo si concluda, verrà restituita o, ancora più frequentemente, imputata alla prestazione.
Di contro, se la parte che ha concesso al caparra si rende inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto e trattenerla. Se ad essere inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte può sempre recedere dal contratto e richiedere il doppio di quanto versato.
Come si vede, in entrambi i casi si tratta di una facoltà concessa alla parte che non è inadempiente, la quale può comunque insistere per l’adempimento e domandare il risarcimento per l’ulteriore danno subito. In altre parole ancora, la parte non inadempiente può trattenere o pretendere la caparra e agire contestualmente in via giudiziaria per ottenere l’esecuzione del contratto, domandando al giudice di obbligare la parte inadempiente a concludere lo stesso.
Caparra penitenziale
Funziona in modo un po’ diverso la caparra penitenziale che, invece, è il corrispettivo previsto in modo convenzionale per il diritto di recesso. Dunque, chi decide di recedere deve dare all’altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale, e l’altra parte non potrà domandare più altro. In altre parole, le parti possono stabilire fin dall’origine del loro rapporto che il contratto si possa sciogliere in qualsiasi momento pagando un corrispettivo.
In questa ipotesi, peraltro, la parte adempiente non può domandare alcun maggiore danno o l’esecuzione del contratto. Può solamente vantare il diritto di trattenere la caparra penitenziale. Il motivo di tale divergenza è semplice: contrariamente a quanto avviene con la caparra confirmatoria il recesso non è giustificato dall’inadempimento della controparte ma costituisce esercizio di diritto.