Con il termine cambio di destinazione d’uso si indica la variazione della finalità di utilizzo di un’unità immobiliare: si pensi, al solo fine di riferirci a uno dei più comuni, al passaggio da ufficio ad abitazione.
Come forse intuibile, il cambio di destinazione d’uso è disciplinato da una serie di attività specifiche e puntuali, che sarebbe evidentemente opportuno comprendere e seguire: qualsiasi intervento che viene effettuato al di fuori delle regole stabilite dal quadro normativo si configura infatti come un abuso edilizio e, come tale, è sanzionato dalla legge.
Gli interventi al Comune e al Catasto
Chiarito quanto precede, la prima cosa da fare per effettuare un cambio di destinazione d’uso è cercare di capire quale sia la natura dell’intervento. È di fatti di norma necessario (ma non sempre, ragione per cui è sempre bene richiedere l’intervento di un consulente esperto) domandare un permesso di costruire al Comune, istruendo così una pratica urbanistica.
Solamente dopo aver superato questo primo scoglio si dovrà procedere con l’effettuare il cambio all’ufficio del Catasto, dove si aggiornerà la documentazione fiscale e dove si registrerà la modifica dello stato dell’immobile mediante la variazione catastale.
Quando non è necessario il permesso di costruire
Come anticipato, non sempre si rivela necessario il permesso di costruire: il ricorso a tale procedura è infatti riservato quando il cambio di destinazione d’uso è urbanisticamente rilevante, ovvero quando si vanno a modificare le finalità di utilizzo iniziali con il passaggio ad una categoria funzionale differente, come avviene nel già rammentato caso di passaggio da ufficio ad abitazione.
È tuttavia possibile che si possa ricadere in un’ipotesi di cambio di destinazione d’uso non rilevante, rimanendo ad esempio nell’ambito residenziale. In questo caso non occorrerà nessuna autorizzazione comunale, ma sarà sufficiente ricorrere direttamente al cambio al Catasto se cambiano disposizione dei locali, dimensioni e altri parametri.
Quando è possibile effettuare il cambio di destinazione d’uso
Il cambio di destinazione d’uso con un passaggio da categoria funzionale ad altra è possibile solamente se ricorrono alcuni determinati requisiti previsti dalla normativa in vigore.
Per esempio, se si vuole passare da locale di sgombero o magazzino ad abitazione, sarà necessario verificare che l’immobile sia compatibile con i requisiti richiesti ad un’abitazione, e che la modifica sia coerente con il Piano Urbanistico Regionale. Dunque, entro 15 giorni dalla fine dei lavori bisognerà effettuare la Segnalazione Certificata di agibilità.
Quanto costa il cambio di destinazione d’uso
Gli oneri relativi al cambio di destinazione d’uso sono principalmente connessi al costo delle opere di ristrutturazione necessarie per effettuare la modifica degli immobili, rendendoli così consoni alla nuova funzione.
A tale costo bisognerà poi aggiungere l’onorario dei professionisti, gli oneri di urbanizzazione e i costi delle pratiche catastali.