Come noto ogni immobile – per poter essere edificato – necessita di apposito titolo edilizio rilasciato dall’amministrazione comunale territorialmente competente. Ed è proprio la corrispondenza tra tale titolo e lo stato di fatto dell’edificio a dimostrare la conformità urbanistica (o regolarità edilizia) dell’immobile.
Ma in quali casi è necessario soffermarsi sulla conformità edilizia?
Cos’è il certificato di conformità urbanistica?
In questo scenario, dunque, non stupisce che il certificato di conformità urbanistica rappresenti un documento molto importante in un ampio numero di situazioni in cui le parti desiderano verificare la regolarità dell’immobile. Si pensi a:
- Compravendita immobiliare
- Richiesta e sottoscrizione di un mutuo casa
- Lavori di ristrutturazione.
In questi casi (e non solo), il documento di conformità urbanistica servirà a rassicurare sulla regolarità del bene rispetto a quanto depositato in Comune e, di conseguenza, assicurare sulla commerciabilità dell’immobile.
Perché a volte l’immobile ha irregolarità urbanistiche?
Peraltro, proprio il controllo della conformità urbanistica ed edilizia permette di far emergere delle irregolarità non certo rare, che possono essere oggetto di una sanatoria o di una regolarizzazione prima che sia… troppo tardi, ovvero prima di andare incontro a sanzioni amministrative o annullamento della compravendita.
L’ipotesi più grave è, evidentemente, che l’edificio sia completamente abusivo. È questo il caso in cui non esiste alcun titolo abilitativo, perché l’immobile è stato realizzato senza alcun provvedimento amministrativo. In questo caso si può procedere con il regolarizzare la situazione mediante un nuovo condono edilizio o un permesso di costruire in sanatoria.
Nella maggior parte dei casi, però, le irregolarità urbanistiche non sono così profonde. Spesso si ha infatti a che fare con piccole modifiche interne o, altrettanto di frequente, con modifiche esterne che hanno determinato l’aumento della volumetria (come il caso della chiusura del balcone in veranda).
In tutti queste ipotesi bisognerà valutare volta per volta in che modo regolarizzare l’immobile, sanando l’abuso mediante una CIL, una DIA o un permesso di costruire in sanatoria.
Si può vendere una casa con irregolarità urbanistica?
Il rogito per la compravendita di un immobile deve essere necessariamente dotato della conformità catastale. Per quanto concerne la conformità urbanistica le riflessioni che possono essere fatte su questo argomento sono più complesse, considerato che è previsto che nell’atto si indichi con quale titolo abilitativo sia stato realizzato l’immobile, citando così la licenza, la concessione o il permesso di costruire.
Se ci si dovesse rendere conto che il bene non è conforme sotto il profilo edilizio e urbanistico, non è detto che, comunque, la sua commerciabilità non sia comunque garantita. Bisognerà tuttavia valutare – ai fini del trasferimento regolare del bene – se gli interventi di modifica intervenuti nel corso del tempo, e che hanno comportato la perdita della conformità urbanistica, abbiano o meno impattato negativamente sulla caratteristica di trasferibilità.