Il decreto legge 29 maggio 2024 n. 69, comunemente noto come Decreto Salva Casa, è entrato in vigore il 30 maggio 2024 segnando un punto di svolta nella normativa edilizia italiana. Il provvedimento, che reca “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica“, mira infatti a risolvere le problematiche legate alle piccole irregolarità nelle abitazioni italiane e a sbloccare situazioni che ostacolano le compravendite immobiliari.
In un contesto di crescente fabbisogno abitativo, il decreto si propone di facilitare il recupero edilizio e di rivitalizzare il mercato immobiliare, intervenendo sulle cosiddette lievi difformità senza configurarsi come un condono edilizio generalizzato. Ci riuscirà? Nell’attesa di scoprire quali saranno gli impatti nei prossimi mesi, verifichiamo insieme quali sono alcune delle principali innovazioni.
Ambito di applicazione e difformità sanabili
Il decreto si concentra su tre categorie principali di difformità: quelle formali derivanti da incertezze interpretative nella dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile, le difformità edilizie risultanti da interventi stratificati nel tempo realizzati senza formale autorizzazione, e le parziali difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione ma non oggi a causa della regola della “doppia conformità”. In caso di difformità minori sarà possibile superare l’aspetto della doppia conformità tradizionale, un principio che ha spesso bloccato la regolarizzazione di molti immobili, ma che rimane ancora per le difformità gravi.
Cambio di destinazione d’uso e tolleranze costruttive
Una delle disposizioni più rilevanti del decreto riguarda la semplificazione del cambio di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari. Il provvedimento introduce inoltre un sistema di tolleranze costruttive più flessibile per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Le tolleranze variano dal 2% al 5% delle misure previste dal titolo abilitativo, in base alla superficie utile dell’unità immobiliare. Inoltre, il decreto definisce come tolleranze esecutive una serie di difformità minori, come il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi non strutturali, e le irregolarità esecutive di muri e aperture interne.
Edilizia libera e vetrate panoramiche
Il decreto amplia significativamente la categoria degli interventi in edilizia libera. Una novità importante riguarda le vetrate panoramiche amovibili (VePA), che vengono ora considerate in edilizia libera anche quando installate su porticati rientranti all’interno dell’edificio. Analogamente, vengono incluse in questa categoria le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, come tende e pergole, purché non creino spazi stabilmente chiusi e non abbiano un impatto visivo disarmonico.
Silenzio assenso e semplificazione procedurale
Un aspetto fondamentale del decreto è l’introduzione del regime di silenzio-assenso, che rappresenta un passo significativo verso la semplificazione burocratica. Secondo questo principio, se l’Amministrazione non risponde entro i termini previsti, l’istanza del cittadino si considera automaticamente accettata. La misura mira a decongestionare gli uffici tecnici comunali, spesso sovraccarichi di pratiche arretrate, prevedendo termini piuttosto stringenti per i Comuni, a partire da soli 30 giorni (per arrivare ai 180 giorni sugli immobili vincolati).
Sanzioni e rigenerazione urbana
Il decreto prevede un sistema di sanzioni proporzionali all’aumento di valore dell’immobile. Un elemento innovativo è la destinazione di un terzo di queste sanzioni a progetti di recupero e rigenerazione urbana, creando così un circolo virtuoso tra la regolarizzazione degli immobili e il miglioramento del tessuto urbano.
