Comprare e vendere casa significa effettuare un’operazione che per natura e caratteristiche finanziarie potrebbe rappresentare quella più significativa lungo la propria vita. Proprio per questo sarebbe opportuno avvicinarsi a tale appuntamento con migliore consapevolezza, evitando di trascurare degli aspetti – come quelli fiscali – che potrebbero impattare in misura rilevante sul proprio bilancio familiare.
Abbiamo dunque voluto condividere con tutti i nostri lettori e clienti alcuni spunti di riferimento su un tema ricorrente e fondamentale. Ovvero, quali imposte si pagano quando si compra o si vende una casa?
Cosa paga chi compra casa
Cominciamo dall’ipotesi del calcolo delle imposte che chi compra casa deve pagare. A seconda dei casi, le imposte possono essere applicate in misura fissa o percentuale, e possono essere o meno riconosciuti dei significativi sconti. Andiamo con ordine.
Chi compra da un privato o da un impresa le cui vendite sono esenti da Iva, non pagherà l’imposta sul valore aggiunto ma pagherà un’imposta di registro pari al 9% e imposte ipotecarie e catastali percepite nella misura fissa di 50 euro. Se invece chi acquista lo fa da un’impresa che è soggetta a Iva, pagherà l’imposta sul valore aggiunto nella misura del 10% (o 22% se l’immobile è di lusso), oltre a imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura di 200 euro.
Per quanto attiene la base imponibile su cui si calcolano le imposte in percentuale:
- l’imposta di registro troverà applicazione sul valore catastale dell’immobile, determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per un coefficiente pari a 110 per la prima casa e relative pertinenze, e 120 per gli altri immobili;
- l’IVA troverà applicazione sul prezzo d’acquisto.
Ad ogni modo, se l’immobile da acquistare ha i requisiti della “prima casa”, le imposte sono fortunatamente agevolate.
In particolare, chi acquista da un privato o da un’impresa le cui vendite sono esenti da IVA pagherà l’imposta di registro pari al 2% (su base imponibile come sopra determinata), e l’imposta ipotecaria e catastale nella misura pari a 50 euro ciascuna. Se invece chi acquista lo fa da un’impresa che è soggetta a Iva, pagherà l’IVA nella misura del 4%, e imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura di 200 euro ciascuna.
Cosa paga chi vende casa
E chi vende casa? In linea di massima, la situazione per il venditore è più confortevole, considerato che in buona parte dei casi a costui non sarà richiesto il versamento di alcuna imposta.
L’eccezione è tuttavia rappresentata dalla plusvalenza, ovvero dalla differenza positiva tra l’incasso della vendita e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dello stesso immobile, che viene però tassata solamente se deriva da una cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni.
In questo caso la plusvalenza andrà indicata tra i redditi diversi della propria dichiarazione, e tassata con le normali aliquote Irpef, o mediante una imposta sostitutiva pari al 26%: quest’ultima scelta – che di norma rappresenta la soluzione più conveniente – dovrà essere annotata sull’atto di vendita, e accompagnata da una dichiarazione dal notaio.