La cancellazione dell’ipoteca su un immobile è un’azione molto frequente, ma tuttavia non a tutti è chiaro come funziona esattamente e quanto e chi deve pagare per eliminarla.
Innanzitutto, spieghiamo brevemente cos’è un’ipoteca: l’ipoteca è un diritto reale di garanzia costituito su beni immobili o mobili registrati, per assicurare al creditore l’adempimento dell’obbligazione mediante vendita forzata di tali beni, nel caso il debitore si riveli inadempiente.
Il pagamento o meno di spese sulla cancellazione dell’ipoteca, dipende dal tipo di ipoteca e anche dalla sorte del debito.
Vediamo insieme quali sono i casi pratici che possono presentarsi, e quando bisogna pagare le spese sulla cancellazione dell’ipoteca.
Quali sono i tipi di ipoteca
Esistono tre diversi tipi di ipoteca: legale, volontaria e giudiziale.
L’ipoteca legale è prevista dalla legge in alcuni casi specifici, come l’ipoteca stabilita in favore dell’alienante sugli immobili alienati, o quella in favore dello Stato nei confronti dell’imputato in un processo penale.
L’ipoteca volontaria, chiamata anche ipoteca consensuale, nasce da un accordo tra le parti. In questo caso, è il debitore stesso che la concede, o chi garantisce per lui.
Nel caso invece dell’ipoteca giudiziale, questa è disposta da un provvedimento di un giudice. La maggior parte delle ipoteche giudiziali derivano da una sentenza di condanna al pagamento di somme di denaro, oppure da un decreto ingiuntivo divenuto esecutivo.
Differenze fra cancellazione ed estinzione dell’ipoteca
Nonostante ad una prima lettura possano sembrare esattamente la stessa cosa, tuttavia estinzione e cancellazione dell’ipoteca sono differenti fra loro.
L’estinzione è l’annullamento dell’ipoteca che era stata iscritta, ma che continua a “sopravvivere”, in quanto rimane ancora presente nei pubblici registri immobiliari.
Solo con la cancellazione vera e propria avviene anche l’eliminazione definitiva dell’ipoteca dagli atti, e l’ipoteca può considerarsi giuridicamente chiusa.
La semplice estinzione dell’ipoteca è sufficiente per non farla valere più come garanzia del credito, ma solo dopo la sua materiale cancellazione l’immobile diventa “libero”. Il proprietario dell’immobile ha quindi un grosso interesse ad ottenere la cancellazione dell’ipoteca, e non solo la sua semplice estinzione.
Ma nella pratica, come avviene la cancellazione dell’ipoteca? Vediamolo insieme!
Come avviene la cancellazione dell’ipoteca e chi paga le spese
Il primo step per ottenere la cancellazione dell’ipoteca è la presentazione di un’apposita richiesta presso l’Agenzia delle Entrate. A questa richiesta occorre allegare il consenso del creditore, a meno che non sia lui stesso a presentarla.
Se l’ipoteca è volontaria e riguarda un contratto di mutuo, o di finanziamento, la cancellazione è automatica con l’estinzione del debito, e viene fatta dalla banca o dalla società finanziaria, senza oneri e spese per il debitore. Tale cancellazione deve essere effettuata entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo o del prestito.
Per tutti gli altri tipi di ipoteca diversi dall’ipoteca volontaria, la cancellazione invece può avvenire in due modi:
- con atto del notaio, presso il quale il creditore formalizza l’estinzione del debito e il creditore ne prende atto ed acconsente alla cancellazione;
- per provvedimento del giudice, che dopo le opportune verifiche ordina la cancellazione.
Sia che l’ipoteca sia estinta dal notaio oppure dal giudice, le spese di cancellazione dell’ipoteca sono sempre a carico del debitore.
Quali sono le spese da pagare per la cancellazione ipoteca
Le spese da pagare per la cancellazione dell’ipoteca, a carico del debitore, sono costituite dagli onorari e compensi professionali che spettano al notaio o all’avvocato che ha seguito le pratiche.
Vi è un unico caso in cui le spese di cancellazione dell’ipoteca sono a carico del creditore: questo avviene quando l’ipoteca viene erroneamente iscritta su beni che in realtà non sono di proprietà del debitore.
Riassumendo la cancellazione dell’ipoteca…
IPOTECA VOLONTARIA per mutuo o finanziamento → cancellazione automatica da parte della banca → senza spese per il debitore
IPOTECA LEGALE E GIUDIZIALE → cancellazione e spese a carico del debitore
IPOTECA ERRONEAMENTE ISCRITTA → cancellazione e spese a carico del creditore
