La Legge di Bilancio 2024 aveva introdotto una serie di novità che hanno avuto un impatto sulle operazioni di cessione di immobili oggetto di Superbonus.
I cambiamenti nell’ordinamento fiscale hanno tuttavia determinato alcuni margini di confusione tra i contribuenti, rendendo necessario un espresso intervento da parte del Notariato e dell’Agenzia delle Entrate – tra gli altri – a chiarimento dei margini di dubbio sussistenti.
Cosa prevede la novità
Ricordiamo prima di tutto che la novità prevede che si aggiungano tra i redditi diversi ai sensi del Testo Unico sulle Imposte sui Redditi (TUIR) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus. A tali plusvalenze si applica l’imposta sostitutiva sul reddito, nella misura del 26%.
I presupposti impositivi
Se quanto sopra è chiaro, non lo è sufficientemente l’individuazione della tipologia di interventi che possono costituire i presupposti impositivi del sistema delle plusvalenze immobiliari.
A tal fine, si è proceduto – con i chiarimenti sopra citati– a evidenziare come il legislatore ha inteso regolamentare il mercato delle abitazioni diverse da quella principale, cedute a titolo oneroso dopo aver goduto della conveniente ristrutturazione tramite i benefici fiscali del Superbonus.
La presa di posizione del Notariato in tal senso è stata immediata: gli interventi che risultano dall’elenco di cui all’art. 119 DL n. 34/2020, che possono rilevare in termini di imponibilità della plusvalenza, potrebbero essere solo quelli che siano stati eseguiti direttamente sul bene oggetto di vendita e, dunque, non sulle parti comuni del fabbricato, e che abbiano fruito dell’incentivo massimo del 110%.
I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
Con circolare n. 13/E l’Agenzia delle Entrate ha poi colto l’occasione per effettuare ulteriori chiarimenti, ricordando in primo luogo che rientrano nell’ambito oggettivo di applicazione della nuova disposizione tutte le tipologie di immobili che sono state oggetto degli interventi agevolati ammessi al Superbonus, indipendentemente dal fatto che tali interventi siano stati effettuati sull’immobile dal cedente o dagli altri aventi diritto.
Per quanto poi concerne gli interventi agevolati, la circolare precisa che non rileva la tipologia di interventi (trainanti o trainati) effettuati sull’immobile oggetto di cessione. È infatti sufficiente che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso. Non rilevano inoltre nemmeno la misura della percentuale di detrazione potenzialmente spettante al contribuente con il Superbonus né le diverse possibili modalità di fruizione della detrazione stessa.
Infine, le Entrate hanno condiviso come la plusvalenza concerne solo la prima cessione a titolo oneroso effettuata entro dieci anni dalla conclusione dei lavori. Non rileva invece l’eventuale successiva cessione dell’immobile.
Sono escluse dall’ambito applicativo delle plusvalenze gli immobili acquisiti per successione, quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o ancora quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, se all’atto della cessione i predetti immobili siano stati acquistati o costruiti da un periodo inferiore a dieci anni.
